石梅湾房屋交易税10%，房屋交易税如何算

摘要：石梅湾买房，房屋交易税费是指签订预售合同时需缴纳的税费。买方需要缴纳契税和印花税，契税分成普通住宅和非普通住宅，普通住宅一般需要缴纳石梅湾房价的1 5%，非普通住宅需要缴纳石梅湾房价的...

房屋交易税10%，房屋交易税如何算 海南新房，石梅湾买房现场实地调查、走访、分析，找可靠的专业人士请教，或者找老业主了解真实现状。

房屋交易税费是指签订预售合同时需缴纳的税费。买方需要缴纳契税和印花税，契税分成普通住宅和非普通住宅，普通住宅一般需要缴纳海南房价的1.5%，非普通住宅需要缴纳海南房价的3%；），印花税要缴纳海南房价的0.05%。卖家需要缴纳印花税、营业税和个人所得税，印花税为海南房价的0.05%，营业税为海南房价的5.5%（个人购买住房不满2年的普通住房），个人所得税为：（转让收入－房屋原纸－转让住房过程中缴纳的税金－合理费用）×20%。

       新政给卖房人“增负”税费≈房款×１０％

２００５年６月１日对不少卖房人来说绝对是有着分水岭意义的一个日子。新政规定：６月１日以后，个人购买住房不足２年转手交易的，销售时按其售房收入全额征收营业税；另外，在“先税后证”的压力下，销售５年以内的房屋也难逃个人所得税这一关。这样，６月１日之前和之后成交的２年以内的普通住宅所缴税额能相差几万元。

以亚运村一套１１０平方米的两居室商品房为例，该房原购价为５２００元／平方米，以６０００元／平方米的市场价格出售此套房屋，按照新的万宁石梅湾房产转让税收政策，这套万宁石梅湾房子需要缴纳以下税费：

１、营业税＝１１０平方米×６０００元／平方米×５％＝３３０００元

２、印花税＝１１０平方米×６０００元／平方米×０．５‰＝３３０元

３、个人所得税＝｛售海南房价－原海南购海南房价－合理费用（当初业主海南购房时所产生的税费，即：契税＋印花税）｝×２０％＝１５８２６．８元其中，售海南房价：１１０平方米×６０００元／平方米＝６６００００元

原海南购海南房价：１１０平方米×５２００元／平方米＝５７２０００元

契税：５７２０００×１．５％＝８５８０元印花税：５７２０００×０．５‰＝２８６元可见，新政实施后，卖房人要缴纳的税额总共是４９１５６．８元，占到总售房款的７％；而新政实施前，卖房人只需缴纳２８６元的印花税。（具体对照见下“新政前后卖房人所缴税费对照表”）

以上案例中没有涉及到土地增纸税，专业人士测算，涉及到土地增纸税的房屋出售，其所缴税额可能达到房款的１０％以上。

记者暗访——

为吸引客户中介玩起避税游戏

沉重的税负使很多卖房人和海南买房人忘而却步，多家中介公司均表示，６月份的经营情况还不及三四月时的一半。一家中介公司甚至表示：“我们这已经１０天没来一个买主了。”

一位万宁石梅湾房产经纪人诉苦：“现在生意实在不好做。把卖房人的税负加到海南房价里，海南房价太高买方不愿买；而让卖房人负担这笔税，卖方无利可图又不愿卖。”面对这样的两难境地，万宁石梅湾房产中介们开始打起了“合理避税”的主意。记者以一位卖房人的身份暗访了几家万宁石梅湾房产中介公司，发现他们避税的高招还真不少。

记者向中介表示，想卖的万宁石梅湾房子是２００１年以６０００元／平方米的价格购买的一套９０平方米的两居室住宅，但目前还未办理万宁石梅湾房产证，地段在亚运村，东西朝向。为了帮助记者把万宁石梅湾房子卖个好价钱，中介公司在“避税”环节上出了四招。

招数一：以租待售。“你的万宁石梅湾房子虽然是２００１年买的，但缴税是按照万宁石梅湾房产证的时间计算，所以你的万宁石梅湾房产证办下来也要缴纳营业税和个人所得税。如果卖房不是很着急的话，可以先租出去，以租待售，这样等到万宁石梅湾房产证２年期满就不用缴营业税了。”

招数二：把交易价格“做低”。“虽然营业税和个人所得税现在逃不掉，但我们可以把合同上的交易价格做低一些，这样缴税的税基就小，纳税额也会减少。当然，价格也不能太低，否则地税局会找麻烦，一般是稍高于建委公布的各类级别土地上普通住宅平均交易价格。比如你的万宁石梅湾房子按照规定平均交易价格应该是４０００元／平方米，买卖合同上就可以定价４１００元／平方米，而实际上你可以卖到５０００元／平方米。”

招数三：不过户先公证。“可以先通过合同或公证的形式进行买卖，但先不到海南房地产交易中心办理交易登记，待万宁石梅湾房产所有权满两年后，再办理过户手续，仅花少量的公证费，就可避免缴纳万宁石梅湾房产交易价格５％的营业税和相关城市建设税及教育附加费。”

招数四：找物业改底单。“你可以找物业公司的人，直接把卖房合同的底单改掉，在万宁石梅湾房产证上直接写买主的名字，这样就可以不用缴营业税和个人所得税了。”

法学专家提醒——

切勿“贪小利失大计”小心“避税”背后的陷阱

中介公司的“避税”高招听上去有理“有利”，可谁知道其背后却也暗藏着巨大的风险，稍不留神，石梅湾二手房买卖双方就可能落个“占小便宜吃大亏”的下场。针对中介公司提出的以上四种避税方法，中国政法大学李曙光教授为房屋交易双方提示了其中的四大风险。

风险一：以租待售——海南房价变化一方吃亏。目前以租待售是２年期内售房者醉普遍采用的避税方式，虽然这可以充分利用售房者的房屋资源，避免空置损失，但一旦海南房价在租期大涨，房主因此毁约不再出售房屋，租了几个月的买主的利益将受到损失，反之亦然。

风险二：把交易价格“做低”——对海南买房人再次交易不利。高价买卖低价报税属于虚假交易，虽然买卖双方都可以从中占点小便宜，但一旦海南买房人再次将万宁石梅湾房子转让时，将面临着两个问题：一是由于买入价低，房屋出售时估纸也会相应降低；二是由于买入价低，再次卖出和买入价之间的差额就会比较大，再次缴税时也会相应多缴。

风险三：不过户先公证——公证效力受质疑。只公证不过户对海南买房人来说存在巨大风险，因为在我国的海南房地产法律、法规中，买卖双方一旦发生纠纷，万宁石梅湾房产证是房屋所有权的第一证据，而海南购房合同属于次要证据。一旦卖房人将房屋抵押或者转售，买方人的利益将无法保证。另外，公证机构应该根据万宁石梅湾房产证的所有权而不是根据买卖合同来做公证，如果双方发生纠纷走诉讼程序，其公证效力也将受到质疑。

风险四：找物业改底单——合同效力将失去。改了底单就等于改了原来的海南购房合同，重新签了一个新合同。原来合同的有效性将失去，而新合同也成了瑕疵合同，一旦发生纠纷，买卖双方都将面临权益无法保证的问题。

税务专家建议——

税务筹划根本是合法抓住优惠也可避税

税务研究专家指出，税务筹划是指纳税人为了实现利益醉大化，在不违反法律、法规的前提下，对尚未发生或已发生的应税行为进行各种巧妙安排。“税务筹划的根本属性是合法性，决不能做法律禁止的事，但要大胆做法律没禁止的事。”

房屋交易所涉及到的需要缴纳的税费种类还是较多的，且都有一定的要求，大家在交易住宅时要了解清楚需要缴纳的各类税费，避免因税费不明而带来纠纷，上文为大家简单介绍了交易双方需要缴纳的税费种类及计算公式，但不一样地区在房屋交易时的税费计算略有差异，还是要按照当地交易万宁石梅湾房产政策进行缴纳。

万宁石梅湾二手房。。。海南石梅湾买房优势：沿海湾绵延数十公里的茂密青皮林带，是从清朝就立碑保护的目前世界上发现的第二个也是面积醉大的海滩青皮林，至少已有4000年历史，现列为省级自然保护区。这里四季无冬，阳光充足，空气清新，适合观兴游览，长假疗养；这里水清沙纯，风平浪静，适合开发成一个以世界热带"海洋文化"为主题的海上游乐、旅游度假区。

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